Mera Arazileri İle İlgili En Çok Sorulan Sorular

Bu yazımızda gayrimenkul hukukunun merak edilen konularından olan mera arazileri ve mera arazilerine uygulanan hukuk hakkında en çok sorulan sorulardan bazılarını cevaplanacaktır.

Bu kapsamda ‘’Mera arazileri satın alınabilir mi?’’, ‘’Mera arazilerine taşan inşaatların durumu ne olacak?’’ gibi merak edilen sorulara ilişkin açıklamalar yapılacaktır.

Mera arazilerinin hukuki niteliği nedir?

Mera, otlak, meyilli, engebeli ve taban suyunun derinde olduğu yem bitkilerinin bulunduğu alanlara ve hayvancılık amacı ile kullanılan alanlara verilen addır.

4342 sayılı Mera Kanunu’nda (‘’MerK’’) mera ‘’Hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yeri’’ olarak tanımlanmıştır.

Türk hukuk sisteminde meralar orta malı niteliğinde olan ve kamu mülkiyetinde bulunan arazilerdir.

Mera arazileri devletten satın alınabilir mi?

MerK m. 4/1: ‘’Mera, yaylak ve kışlakların kullanma hakkı bir veya birden çok köy veya belediyeye aittir. Bu yerler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.’’

Madde metninden de anlaşıldığı üzere meralar, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerdendir. Maddenin devamına bakacak olursak:

“Mera, yaylak ve kışlaklar; özel mülkiyete geçirilemez.’’

Bu sebeplerle, meralar üzerinde özel mülkiyetin olması veya kurulması söz konusu olmamaktadır. Diğer yandan, eğer ilgili mera arazisi tapu sicilinde Hazine adına tescil edilirse satışı yapılabilecektir. Satışın mümkün olması için arazinin Hazine adına tescil edilmesi zorunludur çünkü MerK m. 4 uyarınca meraların tahsis amacı dışında kullanılması mümkün değildir. Hazine adına tescil edilmesi ise tahsis amacını değiştirecek ve satışı mevzuata uygun hale getirecektir.

Mera arazisinin niteliğini ve tahsis amacını değiştirebilir miyiz?

Tahsis amacının değişmesi hususunda Mera Yönetmeliği (‘’Yönetmelik’’) tarafından birtakım düzenlemeler yapılmıştır.

Yönetmeliğin ‘’Tahsis Amacının Değiştirilmesi’’ başlıklı 8. maddesi şu şekildedir:

‘’Mera, yaylak ve kışlak alanları ile umuma ait çayır, otlak ve kamu orta mallarının tahsis amacı; zaruri olan hallerde ilgili müdürlüğün Bakanlık İl Müdürlüğüne talebi, Komisyonun ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, talep edilen alanın tamamının veya bir kısmının tahsis amacı valilikçe değiştirilebilir. Tahsis amacı değiştirilen alanların tescilleri Hazine adına, vakıf meralarının tescilleri ise vakıf adına yaptırılır.’’

Görüldüğü gibi meraların tahsis amacının değiştirilmesi zorunluluk ve ilgili mercilerin değişikliği uygun bulması şartına bağlanmıştır.

Yapının, parsel dışında ve dolayısıyla mera arazisi içerisinde kalan kısmını zamanaşımı yoluyla kazanmanız mümkün müdür?

Uygulamada en çok merak edilen hususlardan biri de mera arazisi içerisine taşan bir yapının zamanaşımı yoluyla kazanılabilip kazanılamayacağıdır.

Öncelikle, taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması halinden bahsetmek isteriz.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (‘’TMK’’) 713. maddesi şu şekildedir:

“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”

Yani, bu halde bir taşınmaz üzerinde aralıksız 20 yıl boyunca bulunan kişi, işbu taşınmazın mülkiyetini kazanmaktadır. Ancak mülkiyete geçirilecek taşınmazın niteliği de önem arz etmektedir. Bu taşınmazın niteliği devletin hüküm ve tasarrufu altında olmaması gerekir.

Bu konuda ise yukarıda da açıklanan MerK madde 4 hükmü son derece açıktır:

“Mera, yaylak ve kışlaklar; özel mülkiyete geçirilemez, amacı dışında kullanılamaz, zaman aşımı uygulanamaz, sınırları daraltılamaz. Ancak, kullanım hakkı kiralanabilir. Kiralama ilkeleri yönetmelikle belirlenir.”

Bu kapsamda gerek TMK gerekse de MerK hükümleri uyarınca olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşan kısmın mülkiyetini kazanmak, taşan kısmın mera arazisinde bulunması durumunda mümkün değildir.

Mera arazisine taşan yapı yıkılır mı?

Arazi üzerindeki yapının bir kısmının başka bir araziye taşması hukuki açıdan karşılaşılan sorunlardır. Buna “taşkın yapı” denilmektedir. Taşkın yapı hususu ve bu durumda başvurulabilecek hukuki imkanlar TMK m. 725 uyarınca düzenlenmiştir. Buna göre:

‘’Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.’’

Görüldüğü gibi TMK taşkınlık dolayısıyla yapının yıkılması yerine başkaca çareler aramış ve halin icabına göre taşan kısım için irtifak kurma imkanı ve hatta taşan kısmın bulunduğu arazinin mülkiyetini talep hakkını taşkın yapı malikine vermiştir.

Böyle bir durumda, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin verilmesini isteyebilmektedir.

Diğer yandan, TMK’nın söz konusu bu maddelerinde düzenlenen taşkın yapı hükümlerinin uygulanabilmesi için arazinin özel mülkiyete konu olması gerekmektedir. Nitekim devletin hüküm ve tasarrufunda olan arazilerde meydana getirilen yapılarda haksız yapı hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Dolayısıyla taşkın yapı eğer bir devlet arazisine taşmışsa TMK uyarınca düzenlenen taşkın yapı hükümleri burada uygulama alanı bulmayacaktır.

Oğuz Bulan