Gayrimenkul Alımı Youluyla Türk Vatandaşlığı Kazanımı – Soru & Cevap

Ülkemizde günden güne artan yabancı nüfusuyla birlikte, vatandaşlık kazanımı gündemimizi oldukça meşgul etmektedir. Vatandaşlık kazanımı yollarından birisi olan yatırım yoluyla vatandaşlık kazanımının alt başlığı olan gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık kazanımı her geçen gün daha da popüler bir hal almaktadır. Gayrimenkul alımıyla doğrudan kazanılan vatandaşlığa ilişkin en merak edilen soruları bir araya getirdiğimiz yazımızda soru cevap yöntemi ile akıllardaki soru işaretlerini gidermeyi amaçlıyoruz.

1. Yatırım yaparak doğrudan kazanılan vatandaşlıkta satın alınan gayrimenkulün değerini kim belirler?

Türkiye’de güncel düzenleme ile birlikte en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar doğrudan Türk vatandaşı olmaya hak kazanmaktadır. Gayrimenkullerin minimum toplam değerinin 400.000 USD olduğunun teyidi için gayrimenkul değerleme şirketlerine başvurulmalıdır. Diğer yandan başvurulacak gayrimenkul değerleme şirketinin herhangi bir gayrimenkul değerleme şirketi olmaması gerektiğini önemle belirtmek gerekmektedir.
Hangi gayrimenkul değerleme şirketi ile çalışılacağına karar verilirken Sermaye Piyasası Kurulu (‘’SPK’’) tarafından yayınlanan liste esas alınmalıdır. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık kazanımı sağlayacak gayrimenkulün bu listede yer alan gayrimenkul değerleme şirketlerince hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu ile değerinin belirlenmesi istenmektedir.
Ek olarak, toplam değeri en az 400.000 USD olacak şekilde birden fazla gayrimenkul alınması halinde de gayrimenkul alımı ile vatandaşlık kazanımı söz konusu olabilmektedir fakat bu durumda vatandaşlık başvurusunda bulunurken bütün gayrimenkuller için aynı anda başvuru yapılması gerekmektedir.

2. Yabancı kişiden alınan gayrimenkul ile Türk vatandaşlığı kazanmak mümkün müdür?

Vatandaşlık ediniminde kullanılacak satış veya satış vaadine konu gayrimenkuller yabancı gerçek kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır. Aynı şekilde gayrimenkul alımı ile vatandaşlık kazanacak olan yabancı kişinin eşi ve çocuklarının adına kayıtlı gayrimenkul ile de vatandaşlık kazanılamayacaktır.
Bununla beraber bir yabancı kişinin Türkiye’de adına kayıtlı bulunan gayrimenkulünü bir Türk vatandaşına devretmesi sonrasında bu gayrimenkulün vatandaşlık kazanımı için alınmasında bir engel bulunmamaktadır. Bu hususa bir istisna getirilmiştir: vatandaşlık kazanacak olan yabancı gerçek kişinin kendisi, eşi veya çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş olmaması gerektiği yönündedir.

3. Yabancı gerçek kişi Türkiye’ye gelmeden gayrimenkul satın alabilir mi?

Yabancı gerçek kişi kendisi adına gayrimenkul alımı yapacak kişiye bir vekaletname vererek Türkiye’ye gelmeden gayrimenkul satın alabilmektedir. Vekaletname metninde gayrimenkul alımına ilişkin yürütülecek işlemler açıkça ve ayrıntılı bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Aksi halde gayrimenkul alımı ve gayrimenkul alımıyla ilgili olarak sonrasında yürütülecek işlemlerde sorun çıkabilecektir.
Vekaletname yabancının Türkiye’de bulunduğu dönemde Türkiye Cumhuriyeti noterlerinde düzenlenebileceği gibi yabancı kişi yurt dışındayken de düzenlenebilecektir.

Yabancı kişi yurtdışındayken düzenlenecek olan vekaletnamenin Türkiye Cumhuriyeti konsolosluklarında düzenlenmesi halinde vekaletname Türkçe düzenlenmiş olacağından geçerli olacaktır.
Yabancı bir ülkede Türkiye Cumhuriyeti konsoloslukları dışında yetkili makamlarca düzenlenen vekaletnamelerin ise Yeminli tercüman tarafından Türkçe’ye çevrilerek Türkiye Cumhuriyeti noterlerince onaylanması gerekmektedir.

4. Türk Vatandaşlığının kazanılması için satın alınacak gayrimenkulün niteliği ne olmalıdır?

Gayrimenkul alımıyla Türk vatandaşlığı kazanılması için gayrimenkulün satış sözleşmesiyle satın alınması veya noterde yapılan gayrimenkuller satış vaadi sözleşmesine konu olması gerekmektedir.
Gayrimenkulün satın alınmasıyla kazanılacak Türk vatandaşlığında gayrimenkulün konut, işyeri arsa, tarla, bahçe olması vatandaşlık kazanımı etkilemeyecektir, gayrimenkulün niteliği özellikle belirtilmemiştir.
Diğer taraftan, gayrimenkule ilişkin noterde yapılan gayrimenkuller satış vaadi sözleşmesi yapılarak vatandaşlık kazanımı gerçekleşecekse gayrimenkulün niteliği kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkul olmalıdır. Arsa, tarla, bahçe ve benzeri gayrimenkullerin konu olduğu gayrimenkuller satış vaadi sözleşmesine dayanılarak yapılan başvurular reddedilecektir.

5. Türk vatandaşlığı kazanma için şirkete ait gayrimenkulün satın alınmasında bir engel var mıdır?

Şirkete ait gayrimenkulün gayrimenkuller alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı amacıyla satış veya satış vaadine konu olması mümkündür. Bununla beraber şirkete ait bir gayrimenkulün alımı ile vatandaşlık kazanılmasının önüne geçen bazı istisnai durumlar mevcuttur. İstisnai haller aşağıda sayılmıştır:

1. Gayrimenkuller, gayrimenkulü edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, eşi ve çocuklarının ortağı olduğu bir şirket adına kayıtlı olmamalıdır.
2. Gayrimenkuller, gayrimenkulü edinecek olan yabancı gerçek kişinin yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olmamalıdır.
3. Gayrimenkuller, gayrimenkulü edinecek olan yabancı gerçek kişi ile aynı uyruklu yabancı gerçek kişilerin ortağı olduğu uluslararası sermayeli şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olmamalıdır.

6. Daha önce yapılmış yatırımlar için Türk vatandaşlığı kazanmak üzere müracaatta bulunulabilir mi?

Gayrimenkuller alımı yoluyla vatandaşlık başvurusu daha önceden alınmış gayrimenkuller vasıtasıyla da yapılabilmektedir. Diğer yandan önceden alıma ilişkin bir tarih sınırlaması mevcuttur. Bu tarih yatırım yoluyla vatandaşlık düzenlemesinin getirildiği 12.01.2017 tarihidir. Anılan tarihten önce alınan gayrimenkuller yatırım yoluyla vatandaşlık kurumunun kapsamı dışında bırakılmıştır.

Vatandaşlık kazanımının gerçekleşmesi için gayrimenkulün değerinin kanunda belirlenen sınıra uygun olup olmadığı değerlendirilmekte ve bir uygun olması halinde uygunluk belgesi verilmektedir. Güncel düzenleme vatandaşlık kazanımı için satış ya da satış vaadi sözleşmesine konu olacak gayrimenkulün 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında olması gerektiği yönündedir.

Vatandaşlık başvurusundan önce alınmış gayrimenkullerın uygunluk değerlendirmesi yapılırken gayrimenkulün alındığı tarihteki düzenlemede belirtilen sınırlara göre tespit edilmektedir. Örneğin gayrimenkulün satın alındığı tarihte uygulanan mevzuata göre vatandaşlık kazanımı için edinilecek gayrimenkulün değerinin 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında olması gerekmekte fakat vatandaşlık başvurusunun yapıldığı tarihte uygulanan mevzuata göre gayrimenkulün değerinin 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında olması gerekmekteyse uygunluk değerlendirmesi yapılırken gayrimenkulün satın alındığı zaman uygulanan mevzuat dikkate alınacaktır.

Av. Defne Koru
(info@oguzkara.av.tr)