COVİD-19 ve İşyeri Kira Sözleşmelerinin Durumu

Tüm dünyayı etkisi altına alan ve hayat standartlarını son derece olumsuz etkileyen koronavirüs (Covid-19), iş hayatında da sarsıcı değişikliklere yol açmaktadır.

İşyerlerinin koronavirüs sebebiyle, çalışanlarının işyerine gelmesi, ürün/hizmet tedariki, ürün/hizmet satışı vb. birçok konuda sorun yaşadığı bir gerçek. Koronavirüs kaynaklı satışların azalması, işletme küçülmesi ve uzaktan çalışma gibi faktörler sebebiyle birçok işyeri kira sözleşmelerini karşılamakta zorlanmaktadır. Bu sebeple işyeri sahipleri bir çözüm arayışı içerisine girmektedirler.

25.03.2020 tarihinde kabul edilen 7226 sayılı Kanun, geçici olarak kira bedellerinin ödenmesinde güçlük çekilmesi halinde iş yeri kira sözleşmelerinin feshi ya da kiralanandan tahliyesinin önüne geçmektedir. Bu yazımızda iş yeri kira sözleşmelerinin akıbetini ilgili düzenleme uyarınca değerlendirmek isteriz.

I. Koronavirüs ve Mücbir Sebep

Dünya Sağlık Örgütü tarafından koronavirüs “pandemi” olarak ilan edildi. Koronavirüsün küresel çaptaki boyutunu anlamak adına pandemi’nin ne olduğunu açıklamakta fayda var.

Pandemi, tüm dünya düzeyi gibi çok geniş bir alana yayılan ve etkisini bu doğrultuda gösteren salgın hastalıklara verilen genel isimdir.

Peki, hukuk bağlamında değerlendirecek olursak koronavirüs, mücbir sebep sayılır mı? Mücbir sebep (force majeur) nedir?

Hukukun temel kavramlarından biri olan mücbir sebep, tüm hukuk sistemlerinde yerinin bulan bir sıradışı bir durum belirtisidir. Mücbir sebep: (i) tarafların kusuru olmaksızın önceden öngörülemeyen, (ii) tarafların iradesi dışında meydana gelen, (iii) bir hakkın kullanılmasını veya bir edimin ifasını önemli ölçüde engelleyen, doğal afetler (çığ, sel, deprem vb.), salgın hastalıklar gibi bunlardan ötürü taraflara olağan dışı bir takım yetkiler tanıyan, bir hukuki kurumdur.

Koronavirüsün de büyük çapta olumsuz etkiler yaratması, keza yargı sisteminde aksaklıkların yaşanması ve uluslararası kuruluşlar tarafından yüksek risk kategorisinde görülmesi gibi etkenler bir araya getirildiği zaman koronavirüsün mücbir sebep kapsamında değerlendirilebileceğini söylemek mümkündür. Fakat şu da bir gerçektir ki hukukta nedensellik bağı (neden – sonuç ilişkisi) her somut olay açısından değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Diğer bir deyişle bir olayda mücbir sebep olarak nitelendirilebilen koronavirüs etkisi başka bir olayda çok esaslı nitelikte olmayıp mücbir sebep olarak görülemeyebilir.

II. 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un İşyeri Kira İlişkilerine Getirdiği Yenilikler Bakımından Değerlendirilmesi

Dünya üzerinde etkisini gösteren, pandemi ilan edilen bir hastalık boyutuna ulaşan ve ülkemizi de etkisi altına alan COVİD-19 salgını nedeniyle ülkemiz genelinde iş faaliyetleri durma noktasına geldi ve idari yönetim tarafından insanların dışarıya çıkmasını kısıtlayan gerek resmi gerekse tavsiye niteliğinde bir takım kararlar alınmaya başlandı. Bununla birlikte bu gelişmelerin ekonomik olumsuz getirilerini minimuma indirmek amacıyla gerekli yasama faaliyetleri gerçekleştirilmekte ve yeni kanun maddeleri yürürlüğe girmektedir.

Son olarak 7226 sayılı Kanun metninde kira sözleşmeleri ve kira ilişkilerine dair düzenlemeler yer almaktadır. Geçici Madde 2’de:“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” denilmektedir. Böylece, işyeri kira bedellerini ödemekte güçlük çeken kişilerin korunması amaçlanmaktadır.

Kanun metninden de açıkça anlaşılacağı üzere 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında geçerli olmak üzere işyeri kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ya da kiralanandan tahliyesi sonucunu doğurmayacaktır.

Oğuz Kara

(kara@oguzkara.av.tr)