Hisseli Tapu Senetleri – Soru & Cevap

Son dönemlerde gayrimenkul yatırımlarının artmasıyla birlikte, tapu işlemleri ve mülkiyet tipleriyle ilgili çok sayıda soru kafaları kurcalamaktadır. Bu sorulardan biri de hisseli tapuların niteliği, getirdiği sınırlamaları ve olası sorunlarla ilgilidir. Bu yazımızda hisseli tapu senetleriyle ilgili kısaca bilgi vermek istedik.

Genel Olarak
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na (“TMK”) göre mülkiyet hakkı, tek kişi mülkiyeti (ferdi mülkiyet) ve çok kişi mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır. Çok kişi mülkiyeti ise paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet olarak iki şekilde olabilmektedir.

Paylı mülkiyet, TMK’nın 688 ve 700. maddeleri arasında düzenlenmiş olup aynı eşya üzerindeki mülkiyet hakkının paylara ayrılmış olarak birden fazla kişiye ait olmasıdır.

Elbirliği mülkiyeti TMK’nın 701 ve 703. maddeler arasında düzenlenmekle beraber eşya üzerindeki mülkiyet hakkının aralarında mevcut bir hukuki ilişki dolayısıyla bütünüyle birden fazla kişiye ait olması anlamına gelmektedir.

Gayrimenkuller üzerinde de tek kişinin mülkiyeti olabileceği gibi birden fazla kişinin de mülkiyeti olabilmektedir.

Bu yazımızda birden fazla kişinin malik olduğu gayrimenkullerde, hisseli tapu ile ilgili; (i) hisseli tapunun tanımı (ii) hisseli tapunun satışı, (iii) önalım hakkı ve önalım davası, (iv) hisseli tapunun riskleri ve dikkat edilmesi gereken hususlar gibi konulara değinerek hisseli tapu hakkında soru cevap yöntemiyle kapsamlı bilgi vereceğiz.

1. Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu; taşınmaz bir mal üzerinde birden çok kişinin mülkiyet hakkı sahibi olduğu ve hak sahibi olan kişilerin adlarının ve sayılarının bulunduğu tapu türüdür. Hisseli tapu senedinde, gayrimenkul sahiplerinin adları açık bir şekilde yazılmakta ve kaç ortak olduğu belirtilmektedir. Hisseli tapu senedinde belirtilmeyen husus ise, hangi ortağın hangi bölümün maliki olduğudur.

Hisseli tapu yukarıda da kısaca değindiğimiz gibi elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olarak iki şekilde olabilmektedir.

Hisseli tapu sahipleri, hangi bölümün kendilerine ait olduğunu belirten bir sözleşme imzalayabilmektedir. Bu belgenin hukuki alanda adı rızai taksim belgesidir. Fakat rızai taksim sözleşmesi, tapu siciline tescil edilmediği sürece tapu üzerinde herhangi bir etkiye veya resmi bir geçerliliğe sahip değildir.

2. Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Gerçekleşir?

Hisseli tapunun satış işlemi noter huzurunda yapılan sözleşme ile veya tapu sicilinde gerçekleştirilmektedir. Burada bilinmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır. Bu da diğer pay sahiplerinin bir önalım/şufa hakkına sahip olduğudur. Dolayısıyla gayrimenkul üzerindeki paylar/hisseler başka birine satılmış olsa da diğer paydaşlar yeni pay sahibinden bu payları belli koşullar dahilinde (ön alım hakkı) satın alabilmektedir.

Hisseli tapunun tüm hisseleri birlikte satılabileceği gibi, yalnızca bir ya da birkaç hisse de satılabilmektedir. Bu iki durumda da farklı yol izlenmelidir.

a) Hisseli tapu senedinin tüm hisseleri birlikte satılabilmekte, bunun için hisse sahiplerinin, gayrimenkulün satışı konusunda ortak karar vermeleri ve satış esnasında tapuda hazır bulunmaları gerekir. Tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata vekalet verilerek de tapu devri gerçekleşebilmektedir. Ancak hisse sahiplerinden herhangi bir kişinin gayrimenkulü satmak istememesi durumunda dava açma hakkı bulunmaktadır.
b) Hisseli tapu senedinin yalnızca bir ya da birkaç hissesi de satılabilmektedir, bu durumda hissesini satacak kişi ya da kişilerin diğer hissedarlara noter aracılığıyla hissesini satacağını bildirmesi gerekmektedir. Hisseli tapuyu satın almada öncelikli hak diğer hisse sahiplerinindir. Hisse sahiplerinden birisi haber vermeden satışı gerçekleştirirse, diğer pay sahipleri önalım/şufa davası açabilmektedir.

3. Önalım Hakkı ve Önalım Davası Nedir?
Kimin hangi oranda paya sahip olduğunun açık şekilde tapu senedinde belli olduğu gayrimenkullerde her ne kadar pay sahipleri paylarını dilediği kişilere satabilecek olsalar da diğer pay sahipleri, satış bedelini alıcıya ödeyerek payın kendisine devrini isteyebilmesine önalım hakkı denmektedir.

Diğer pay sahipleri önalım haklarını, satışı bildirimle öğrendikten sonraki üç ay içerisinde ve her halükarda bildirim yapılmamış ise satıştan sonraki 2 yıl içerisinde dava açarak kullanabilmektedirler. Buradaki 3 aylık süre noter tebliğinin ulaşmasından itibaren başlamaktadır. Pay sahipleri 3 aylık ve her halükarda 2 yıllık süre içerisinde payın kendilerine devri için önalım davası açabileceklerdir.

Önalım/şufa davası tek bir paydaş tarafından açılabileceği gibi birden çok paydaş tarafından da açılabilmektedir.

Belirtelim ki pay sahipleri tapu siciline şerh ettirerek ön alım haklarını kullanmaktan feragat edebilmektedirler. Belirli bir kişiye yapılacak satışta ise yalnızca yazılı olarak bu feragatın alınması yeterlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından bu feragatin noter yoluyla alınmasında fayda vardır.

4. Hisseli Tapu Senedinin Riskleri Nelerdir?

Hisseli tapu senedinin bazı riskleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları vardır, yazımızı bitirmeden bunlara da kısaca değinmek gerektiğini düşünüyoruz.

Belirsizlik: Malikler gayrimenkulün her kısmında aynı oranda paya sahiptirler, bu sebeple gayrimenkulün hangi kısmını kimin kullanacağına ilişkin sorunlar çıkabilmekte ve doğabilecek uyuşmazlıklar zaman ve para kaybına neden olabilmektedir.

Güven Sorunu: Gerek birlikte hareket etmenin zorluğu gerekse de her malikin aynı fikirde olmamasından ötürü sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde güven problemi oluşabilmektedir. Bu sebeple özellikle sahip olunan pay üzerinde ipotek tesis edilip bankadan kredi çekilirken çeşitli zorluklarla karşılaşılabilmektedir. Söz konusu zorluk sebebiyle malik payını üçüncü kişilere satarken de zorlanmakta ve gayrimenkulün değeri düşmektedir.

Ön alım / Şufa Hakkı: Hisseli tapu sahipleri payını diğer kişilere dilediği şekilde satabilecek olsa da diğer pay sahipleri satış bedelini ödemek suretiyle payları iade alabilecektir. Bu sebeple gayrimenkul üzerinde sahip olunan payların satışı zorlaşmakta ve olduğundan daha düşük meblağlar karşılığında satılabilmektedir.

Paydaşlıktan Çıkarılabilecek Olunması: Bir paydaş diğer paydaşların talebiyle paydaşlıktan çıkarılabilecek ve mülkiyet hakkını kaybedebilecektir. Bu sebeple paylı mülkiyet sahibi olan bir kişinin mülkiyet hakkının risk altında olduğu söylenebilecektir.

Haciz İşlemleri: Hisseli tapu alan kişi, bunu aldığı kişinin alacaklılarından 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 89 hükmü çerçevesinde bir tebliğ alabilecektir. Bunun anlamı şudur: “sen bana borcu olan bir kişiden taşınmaz satın aldın, eğer hala ona ödeme yapman gerekiyorsa bana öde” anlamını taşımaktadır. Bu haciz ihbara kesine 7 gün içerisinde itiraz edilmesi gerekmektedir. Aksi halde bu tebliğ birkaç kere daha geldikten sonra borç, hisseli tapu alan kişi üzerinde kesinleşmekte ve menfi tespit davası açılması gerekmektedir.

Paydaşlardan Birinin Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Açabilecek Olması: Bilindiği üzere herhangi bir paydaş gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açabilecektir. Böyle durumlarda hâkim fiziki olarak bölebiliyorsa gayrimenkulü pay sahiplerine o şekilde dağıtacak aksi takdirde gayrimenkulün satılarak elde edilen gelirin paydaşlara dağıtılmasına karar verecektir.

Sonuç
Görüldüğü üzere hisseli tapu, mülkiyet hakkı sahibine bazı sınırlamalar getirmekte ve olası satış durumunda diğer hissedarların bazı haklarını kullanmalarına zemin hazırlamaktadır.

Av. Sıla Çoker

(info@oguzkara.av.tr)