Ticari Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) bazı maddeleri 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yeni yürürlüğe giren maddeler ticari kira sözleşmelerini yakından ilgilendirdiğinden bu makalemiz ile size bilgi vermek isteriz.

I. Yürürlüğe Girmesi Ertelen Kanun Maddeleri Hakkında Açıklamalarımız

TBK’nın 04.02.2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanması ve yürürlüğe girmesinden kısa bir süre sonra 6217 sayılı Kanun çıkarılmıştı.

6217 sayılı Kanun, içerisinde barındırdığı geçici maddeler ile TBK’nın bir kısım maddelerinin uygulanmasını ertelemişti. Böylece, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruyan dokuz maddesinin yürürlüğü 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmişti. Erteleme ile ilgili bahsi geçen düzenlemeler tahtında, 01.07.2020 tarihine kadar, kira sözleşmesindeki hükümlere sözleşme özgürlüğü prensibinin uygulanması, sözleşmede hüküm mevcut değil ise 818 sayılı Borçlar Kanunu (Eski Borçlar Kanunu) hükümleri dikkate alınması kararlaştırılmıştı.

Yukarıda yer verdiğimiz bilgiler ışığında 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe giren olan TBK maddelerine aşağıda teker teker yer vererek değerlendirmek isteriz.

II. 01.07.2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek Maddelerin Değerlendirilmesi

1. TBK madde 323 – Kira Sözleşmesinin Devri

Bu madde, kira ilişkisinin devrini düzenlemektedir:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Özellikle bu maddenin (1) ve (3) fıkralarında yer alan ifadeler önemli ölçüde değişiklikler getirmektedir. Bu madde ile kiraya verenin yazılı rızası ile kira ilişkisi devredilebilecektir ve en önemlisi kiraya veren haklı bir sebep sunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır.

Bir diğer önemli nokta ise kiracının sorumluluğudur. Şayet, kiracı kira ilişkisini devreder ise devralan kiracı ile birlikte 2 yıl süreyle daha sorumluluğu müteselsilen devam edecektir.

2. TBK madde 325 – Kiralananın İadesi

Bu madde ise, kiralananın, kira sözleşmesinin bitme süresinden önce iade edilmesi konusunu düzenlemektedir:

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Kira sözleşmelerinde kural olarak kiracının kiralananı teslim etme borcu, kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte doğar. Şayet sözleşme sona ermeden veya fesih yapılmadan kiralanan teslim ediliyor ise başta kira ödeme borcu olmak üzere diğer yükümlülükler de devam eder. Ancak, yürürlüğe girecek bu madde bir istisna getirmekte ve yukarıda yer verilen halin birlikte gerçekleşmesi halinde kiralananın sözleşme sona ermeden iadesi mümkün hale gelmektedir.

3. TBK madde 331 – Kira Sözleşmesinin Önemli Nedenle Feshi

İşbu madde ise önemli nedenle feshi düzenlemektedir. Sözleşme taraflarının her birine bu nedene dayanarak fesih imkanı tanınmıştır. İlgili maddeye aşağıda yer vermekteyiz:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Peki, önemli nedenle fesih nedir? Önemli neden, objektif bir neden olabileceği gibi kiraya verenden kaynaklı subjektif bir neden de olabilir. Ancak, önemli sebebin var olmasında kiraya verene herhangi bir kusur atfedilememesi gerekir. Şayet, bu fesihte kiracının herhangi bir kusuru yoksa ve bu fesihten dolayı zararı ortaya çıkmışsa kiracı tazminat talep edebilecektir. Bu miktarı hakim takdir edecektir. TBK madde 331/2 bu kısma ilişkindir.

4. TBK madde 340 – Bağlantılı İşlem ve Sözleşme Yapma Yasağı

Bu TBK maddesi ise bağlantılı işlem ve sözleşme yapma yasağını düzenlemektedir. TBK maddesinde: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” ifadelerine yer verilmiştir.

Burada çok önemli bir konuya özellikle değinmek isteriz. Böyle bir kiracıyı borca sokan bağlantılı sözleşme olması halinde kira sözleşmesi geçersiz hale gelmez, geçersiz hale gelecek olan sözleşme, bağlantılı sözleşmedir. Bu madde ile özetle, kira sözleşmesinin devamı ve sürdürülebilirliğinin “kiracının, kiralananın kullanımı ile doğrudan ilgili olmayan bir borca bağlanması” hususuna engel olunmak istenmiştir.

5. TBK madde 342 – Depozito (Güvence Bedeli)

Kiracının depozito (güvence) vermesi konulu bir maddedir. Madde şunları getirmektedir: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Depozitonun verilmesi, tarafların iradesine bırakılmıştır. Eğer, bir depozito öngörülmüş ise miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Yani buradaki 3 aylık kira bedeli sınırlamasındaki “3 ay ibaresi” azami süredir. Yine TBK maddesine göre depozito, para veya kıymetli evrak olarak verilebilir. Şayet, depozito olarak para verilmiş ise bu para vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve her iki tarafın rızası olmadıkça geri verilmez.

Depozito, bir kıymetli evrak (örneğin, çek, senet) ise bu belgenin bankaya depo edilmesi zorunludur. Taraflar anlaşarak aksi bir düzenleme öngörememektedirler.

Banka, depozitoyu ancak ve ancak kiraya verenin rızası veya kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı gereğince verebilir. Bu minvalde, bankanın özen yükümlülüğünün olduğu söylenebilir. Bu haller dışında, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu geri vermekle yükümlü hale gelir.

6. TBK madde 343 – Kiracı Aleyhine Değişiklik

Bu TBK maddesi ise, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağını düzenlemektedir.

Buna göre: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Bu madde ile sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Bunun tek bir istisnası vardır. O da kira bedelidir. Kira bedelinde değişiklik yapılmasına izin verilmesinin altında yatan sebep ise sözleşmenin uzaması halinde değişen ve gelişen yeni ekonomik şartlara uyum sağlamaktır.

Özetle kiraya veren, kira bedeli dışında kiracı aleyhine olabilecek herhangi bir değişiklik yapamayacaktır.

7. TBK madde 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

Bu madde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Kanun maddesinde şu ifadelere yer verilmiştir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Bu maddenin düzenlenme amacı, kira sözleşmelerinin yenilenmesi halinde kira bedelinde yapılacak artışın belirlenmesi ve dolayısıyla yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Yukarıda yer verilen hallerde kira bedelinin nasıl belirleneceği açıkça ifade edilmiştir.

8. TBK madde 346 – Muacceliyet ve Cezai Şart Yasağı

Bu TBK maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı düzenlenmiş ve muacceliyet ile cezai şart kayıtlarının geçersizliği ifade edilmiştir. Bu madde de, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” denilmektedir. Kiracının ödeme yükümlülüğü, sadece kira bedeli ve yan giderler ile sınırlı tutulmuştur. Ayrıca kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde cezai koşul ödeneceği veya diğer kira bedellerinin muaccel yani doğmuş hale geleceği yönündeki anlaşmalar geçersiz kabul edilmiştir.

9. TBK madde 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Bu TBK maddesi “dava sebeplerinin sınırlılığı” başlığı altında düzenlenmiştir. Buna göre, “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilme halleri TBK m. 350 – 353 arasında düzenlenmiştir.

Dolayısıyla bu maddelerde yer verilen haller dışında dava yoluyla veya sebebiyle diğer bir ifade ile mahkeme kararı ile kira sözleşmesi sona erdirilemez.

III.Sonuç

Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir sayılan kişiler ile özel veya kamu hukuku tüzelkişilerin kiracı konumunda yer aldığı işyeri kira sözleşmeleri bakımından ertelenen Kanun maddeleri yeni bir düzenleme yapılmaması halinde 01.07.2020 tarihi itibariyle uygulama alanı bulacaktır. Zira, yukarıda detaylı değerlendirmesini yaptığımız maddelerin yürürlüğe girmesi yeni bir dönemi beraberinde getireceği gibi önemli değişiklikler arz edecektir.

Oğuz Kara (kara@oguzkara.av.tr)

Mert Kızıl